Jakie dokumenty musimy uzyskać, aby wybudować dom?

2011-12-23 09:01

Przygotowania do budowy domu zazwyczaj zaczynamy od wyboru działki. Przed jej zakupem dobrze jest sprawdzić, co w przyszłości stanie na terenach z nią sąsiadujących. Możemy to sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego w gminnym wydziale architektury. Przed zakupem dziłki ustalmy warunki zabudowy. Wybierając działkę należy pamiętać, że ukształtowanie terenu ma istotny wpływ na przyszłe koszty jej zabudowy. Optymalna działka jest płaska, o delikatnym południowym nachyleniu, w formie prostokąta lub kwadratu.

• zanim podejmiemy decyzję o kupnie działki można już wystąpić o tzw. decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli mamy już wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możemy starać się o pozwolenie na budowę domu. Do wniosku musimy dołączyć również akt własności działki lub umowę dzierżawy albo jakiś dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do złożenia wniosku niezbędny jest projekt domu i wrysowanie go w mapę do celów projektowych.

• optymalny projekt domu to połowa sukcesu przy budowie domu. Do dyspozycji mamy tzw. gotowe projekty domów oraz indywidualne. Typowe projekty domów są zazwyczaj tańsze od tych na zamówienie. Co więcej są to projekty sprawdzone – domy na kartce papieru zostały już zrealizowane i nierzadko możemy do nich dotrzeć, by ocenić je w rzeczywistosci. Projekt autorski dostosowuje dom do naszych potrzeb i czyni go bardziej unikalnym. Gotowe projekty domów muszą być poddane obowiązkowej adaptacji dokonanej przez uprawnionego architekta. Adaptacja polega na dostosowaniu projektu do warunków zabudowy na konkretnej działce, ale w jej ramach można również wprowadzić zmiany, które przystosują projekt do oczekiwań i potrzeb każdego inwestora. W przypadku autorskich projektów domów, jeśli będą w nich stosowane nowe, nie sprawdzone jeszcze, rozwiązania techniczne, do wniosku o pozwolenie na budowę domu należy dołączyć opinię odpowiedniego specjalisty. Jeśli nie wiemy, jaki projekt wybrać, możemy skorzystać z pomocy doradcy projektowego lub inwestora zastępczego, któremu powierzymy budowę naszego domu. Dziś wiele firm zajmujących się budownictwem indywidualnym oferuje pomoc w wyborze projektu domu.

Podsumowując:

Zakup działki to tylko pierwszy krok do budowy domu jednorodzinnego. O czym jeszcze warto wiedzieć przed jego budową.

KROK 1 - Zakup działki

Zakup działki, nawet budowlanej nie oznacza że będziemy mogli postawić tam dowolny, zgodny z własnym wyobrażeniem dom. O możliwościach i warunkach zabudowy decydują dwa dokumenty:

1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku indywidualnie wydane

2. warunki zabudowy dla konkretnej działki.

Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości powinniśmy dokładnie zapoznać się z MPZP dostępnym do wglądu na urzędzie gminy (niekiedy również na stronie internetowej). Dowiemy się z niego m.in. jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu i wiele innych wymagań ustalonych przez miejscowy samorząd.

Jeśli teren na którym jest działka nie ma MPZP powinniśmy uzyskać od gminy warunki zabudowy. Warto to zrobić przed zakupem działki, bo może okazać się, że nic na niej nie można postawić. Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda zainteresowana osoba, określając co chciałaby tam pobudować. Jeśli sprzedający wystąpił o takie warunki to unikniemy długiego oczekiwania na decyzję (do 2 miesięcy) oraz ewentualnego rozczarowania, gdy urząd określił warunki zabudowy które nam nie odpowiadają.

Ważne! Decyzje w sprawie warunków zabudowy tracą moc z chwilą przyjęcia MPZP lub po upływie terminu określonego w tym dokumencie.

KROK 2 - projekt domu

Dysponując wyciągiem z MPZP lub prawomocną decyzją o warunkach zabudowy możemy przystąpić do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego domu. Zależnie od własnych wymagań projekt taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić gotowy projekt domu tzw. projekt powtarzalny.

W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem kilku-kilkunastu tysięcy zależnie od stopnia skomplikowania i renomy architekta, a także zawartej w nim dokumentacji. Projekt składa się z kilku części i do uzyskania pozwolenia nie wszystkie jego elementy muszą być szczegółowo opracowane. Szczególnie istotne dla prawidłowej realizacji budynku jest opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji.

Gotowe projekty domów zawierają dokładną dokumentacje z reguły wystarczającą do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych Można w nich dokonywać pewnych zmian z zakresie określonym przez autora projektu.

Gotowy projekt domu, nawet jeśli nie dokonujemy w nim zmian, wymaga tzw. adaptacji do konkretnej działki przez uprawnionego architekta. W obu przypadkach projekt musi odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunków zabudowy. W projekcie indywidualnym zadba o to architekt, a wybierając projekt z katalogu musimy sami ustalić czy odpowiada on powyższym wymaganiom.

Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego samego domu konieczne jest opracowanie planu zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd. Do jego przygotowania niezbędna jest mapka do celów projektowych w skali 1:500 którą można zamówić w wydziale geodezji i kartografii lub u uprawnionego geodety. Przy zamawianiu projektu indywidualnego opracowaniem planu zagospodarowania działki zajmie się jego autor, natomiast w przypadku projektu powtarzalnego zadanie to możemy powierzyć miejscowemu architektowi, który może również dokonać zmian w projekcie ale w granicach określonych przez autora projektu.

KROK 3 - Przyłącza

Oprócz projektu domu oraz planu zagospodarowania działki musimy uzyskać tzw. promesy przyłączeniowe na określone w warunkach zabudowy media – z reguły dotyczy to głównie zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Z wnioskiem o wydanie takiej promesy lub tez warunków przyłączenia występujemy do lokalnego rejonu energetycznego obsługującego daną miejscowość.

W przypadku promesy otrzymamy (lub nie) zapewnienie możliwości podłączenia budynku do sieci elektroenergetycznej, natomiast wniosek o warunki przyłączenia określi dokładnie jakie są wymagania i w jaki sposób można będzie podłączyć prąd do budynku. Uzyskanie promesy i warunków przyłączenia dla innych mediów będzie konieczne tylko w przypadku gdy MPZP lub warunki zabudowy nakazują podłączenie do nich budynku.

W niektórych sytuacjach może zaistnieć także konieczność uzyskania innych dokumentów niezbędnych przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę np. dokumentu o odrolnieniu, gdy grunt nie został wcześniej przekwalifikowany, pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie wodno-prawne, gdy inwestycja narusza stosunki wodne w okolicy.

KROK 4 - Do urzędu

Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest złożenie w starostwie wniosku o jego wydanie, dołączenie 4 egzemplarzy projektu wraz z planem zagospodarowania działki, wyciąg z MPZP lub warunki zabudowy, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (własność, współwłasność, dzierżawa), promesy lub warunki przyłączenia mediów oraz inne dokumenty zależnie od okoliczności.

Urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję w sprawie pozwolenia na budowę. W przypadku gdy będzie ona niekorzystna można w ciągu 14 dni wnieść odwołanie do wojewody. W trakcie rozpatrywania wniosku urząd może zażądać dostarczenia dodatkowych dokumentów, złożenia wyjaśnień lub naniesienia zmian.

Ważne! Sąsiedzi nie są stroną w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli strefa oddziaływania inwestycji nie przekracza granic działki, nie mogą więc skutecznie opóźniać rozpoczęcia budowy.

KROK 5 - Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni jeśli strony postępowania nie wniosą sprzeciwu. Prawomocne pozwolenie jest ważne przez 3 lata do czasu rozpoczęcia budowy oraz gdy przerwy w robotach nie trwają dłużej niż 3 lata. Do prac budowlanych można jednak przystąpić dopiero po 7 dniach od zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym, składając tam oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków związanych z kierowaniem budową.